Umowa deweloperska

Jakie przepisy regulują kwestie dotyczące umowy deweloperskiej?

Umowę deweloperską regulują przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Na podstawie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, a po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za wynagrodzenie z tego tytułu.

Ustawa deweloperska sprawiła, że każdy deweloper ma obowiązek podpisania umowy deweloperskiej. Co więcej, zgodnie z obowiązującymi przepisami taki dokument musi mieć zawsze formę aktu notarialnego. Jeśli chodzi o koszty sporządzenia umowy, to prawo również to reguluje. Wszystkie wydatki związane zarówno ze spisaniem umowy, jak i wpisem do księgi wieczystej są dzielone na pół. W praktyce oznacza to tyle, że obciążają nie tylko nabywcę, ale również dewelopera.

Czy na podstawie umowy deweloperskiej dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości?

Wiele osób jest przekonanych, że podpisanie umowy deweloperskiej wiąże się z przeniesieniem własności. Oznacza to, że składający podpis na takim dokumencie sądzą nierzadko, że właśnie kupili dom bądź mieszkanie. Tymczasem umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność, a jedynie umową zobowiązującą do tego w przyszłości – tzn. nie jest umową rozporządzającą. Taką umowę zawiera się po zakończeniu działań deweloperskich i to właśnie na jej podstawie nabywca uzyskuje prawo własności lokalu mieszkalnego lub prawo własności gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym, ewentualnie udział w tym prawie.

Obecnie nabywcy mogą podpisać z deweloperem również umowę rezerwacyjną. Należy pamiętać, że umowa rezerwacyjna nie jest umową deweloperską.

Co musi zawierać umowa deweloperska?

Obowiązujące przepisy jasno określają, co musi znaleźć się w umowie deweloperskiej. Do takich elementów zalicza się między innymi określenie stron. Oznacza to, że jest to dokument, w którym muszą znaleźć się dane zarówno dewelopera, jak i osoby chcącej kupić nieruchomość. Do elementów niezbędnych zalicza się także miejsce oraz datę podpisania umowy. Umowa deweloperska musi zawierać również informację dotyczące:

• ceny nieruchomości,
• położenia nieruchomości,
• określenie powierzchni nieruchomości.

Jeśli przedmiotem umowy jest mieszkanie, to umowa deweloperska musi określać jego położenie w budynku, a także układ pomieszczeń. Do elementów niezbędnych zalicza się też informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości. W umowie musi znaleźć się informacja na temat właściciela lub użytkownika wieczystego, a także ewentualnych obciążeniach i służebnościach. To jedynie część tego, co zgodnie z obowiązującym prawem powinna zawierać dobrze przygotowana umowa deweloperska. Umowa deweloperska jest bardzo obszerną umową od której – jeśli tylko nie będzie zawierała wszystkich elementów wynikających z ustawy deweloperskiej – nabywca może odstąpić.

Jaka jest rola notariusza w przypadku umowy deweloperskiej?

Zadaniem notariusza jest przede wszystkim dopilnowanie wszystkich kwestii formalnych między stronami. Musi on sprawdzić, czy umowa deweloperska, która ma zostać podpisana jest zgodna z obowiązującymi przepisami. Odpowiada za weryfikację zgodności stanu prawnego nieruchomości, który został podany w umowie z tym, jaki znajduje się w księdze wieczystej i innych dokumentach. Dba o to, aby umowa została zawarta prawidłowo, a tym samym, by była ważna.